Счета эскроу – революция в бухгалтерском и налоговом учете у застройщика. Как определять выручку застройщику, применяющему счета – эскроу с точки зрения Минфина?. Изменения в порядке признания процентов по займам для застройщиков, внесенные Федеральным законом 325 – ФЗ от 29.09.2019г. Как повлиял на налогообложение застройщиков Федеральный закон от 26.07.2019 N 210-ФЗ?
На какие цели можно тратить средства дольщиков застройщику, который ведет строительство за счет средств целевых кредитов (кредиторы - банк, где открыты у дольщиков счета эскроу; учредители (478-ФЗ от 25.12.2018г.)).
Порядок определения и дата признания вознаграждения заказчика – застройщика в различных ситуациях, в том числе при разных вариантах совмещения функций (инвестор, застройщик, генподрядчик/подрядчик).
Проблемные вопросы учета по договору строительного подряда (в том числе: равномерное признание выручки для целей налога на прибыль в случае, когда работы относятся более, чем к одному отчетному периоду; определение момента признания выручки, когда заказчик не подписывает акт; когда с подрядчиком акт подписывается позднее, чем с генподрядчиком и др.).
Новое в судебной практике 2018 – 2020 в части применения норм ФЗ от 18.07.2017 №163-ФЗ (ст. 54.1. НК РФ) для компаний-подрядчиков.
Семинар ориентирован на главных бухгалтеров, финансовых директоров предприятий строительного сектора, а также для налоговых консультантов, аудиторов.
Участникам семинара, аттестованным бухгалтерам ИПБ, по окончанию выдается Сертификат о ежегодном повышении квалификации.
Предоставляется раздаточный материал (более трехсот слайдов).
________________
День первый. Учет и налогообложение у застройщика и у инвестора.
1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик.
1.1 Договор на реализацию инвестиционного проекта.
1.2 Договор участия в долевом строительстве. Регулирование с учетом Федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 01.07.2018г. № 175-ФЗ, от 25.12.2018г. № 478-ФЗ (в том числе изменения в порядке расходования средств дольщиков по 478-ФЗ от 25.12.2018г.), от 27.06.2019г. 151 – ФЗ.
1.3 СЧЕТА ЭСКРОУ – РЕВОЛЮЦИЯ В БУХГАЛТЕРСКОМ И НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ У ЗАСТРОЙЩИКА
- Как определять выручку застройщику, применяющему счета – эскроу (в том числе с учетом Писем Минфина РФ от 27 августа 2019 г. N 03-03-06/1/65573, от 8 октября 2019 г. N 03-11-06/2/77017 и др.).
- Проблемы, с которыми столкнутся застройщики (применяющие эскроу) на ОСН и на УСН при налогообложении.
- Изменения в порядке признания процентов по займам для застройщиков, внесенные Федеральным законом 325 – ФЗ от 29.09.2019г.
- Как повлиял на налогообложение застройщиков Федеральный закон от 26.07.2019 N 210-ФЗ.
- На каком счете в бухгалтерском учете застройщикам, осуществляющим строительство по договорам, которые носят инвестиционный характер и предусматривают финансирование инвестором (инвесторами) - на счете 20, либо на счете 08? Где в балансе застройщикам отражать объекты, построенные в рамках инвестиционных отношений? На каком счете отражать застройщикам средства дольщиков?
- Применение ККТ при получении денег по ДДУ и по уступкам прав по ДДУ.
1.4 Жилищно – строительный кооператив. 1.5 Договор простого товарищества (совместной деятельности). Договор инвестиционного товарищества. Договор строительного подряда. Агентский договор.
2. Субъекты строительных договоров (инвестор, заказчик, технический заказчик, застройщик, подрядчик).
3. Учетная система инвестора Принятие на учет завершенного строительством объекта: первичные учетные документы, корреспонденция счетов, эволюция подходов – от «сводного» счета-фактуры до выставления счетов – фактур застройщиком аналогично агентским отношениям (позиция Высшего арбитражного суда – 2014). Что изменилось с 01.10.2017г. с принятием Постановления Правительства РФ от 19.08.2017 № 981 (внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 "О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость)? Дольщик - организация не имеет права на вычет по НДС? Принятие к учету для вычета по НДС – в том числе на счете 08. Инвестор выплачивает компенсацию застройщику за расторжение договора. Компенсация затрат на выполнение работ по переносу линии электропередач, газопровода и т.д. Суммы компенсации в связи с изъятием объекта недвижимости (за исключением земельного участка) для государственных или муниципальных нужд. С какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт? Уступка права требования по инвестиционным договорам. Строительно – монтажные работы для собственного потребления. Восстановление НДС по ОС, которые используются как в облагаемой, так и в необлагаемой деятельности. Строительство шло на УСН, затем осуществлен переход на ОСН. Отличие реконструкции (модернизации) от капитального ремонта. Судебная практика по перепланировке (перепланировка без дооборудования не является модернизацией). Пуско-наладочные работы. Затраты на технологическое присоединение, на подключение коммуникаций. Инвестор, который строил для себя, заключил инвестиционный договор.
4. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика. Учет по счетам эскроу. Вознаграждение заказчика – застройщика на ОСН и на УСН. Целевое финансирование, дополнительные средства контроля за целевым использованием средств дольщиков. Бухгалтерский учет и документооборот между заказчиком и инвестором. Нецелевое использование средств инвесторов и дольщиков. Расходы на оформление прав на земельный участок, расходы на аренду в процессе строительства. Отдельные вопросы хозяйственной деятельности заказчика: благоустройство территории, социальные обременения органам местного самоуправления (ОМСУ), передача объектов инфраструктуры обслуживающим организациям, компенсации жильцам, инвестиционная нагрузка (передать муниципалитету часть квартир, детский садик, коммуникации и т.д.). Резерв на гарантийное обслуживание. Превышение фактических расходов на строительство над инвестиционной стоимостью у заказчика – застройщика. К вопросу об определении финансового результата по каждой квартире, а не по объекту в целом. Уплата земельного налога застройщиком. Как квалифицировать затраты на содержание застройщика? Вправе ли застройщик многоквартирного жилого дома учесть расходы, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Платим штраф дольщику. Что с НДФЛ?
5. Контроль цен для целей налогообложения у застройщиков (продажа сыну руководителя организации – застройщика нежилого помещения по цене в 8 раз ниже рыночной (Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2019 N 304-ЭС19-9435 по делу N А75-5688/2018) и др.).
6. Многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
7. Договор простого товарищества.
День второй. Учет и налогообложение у подрядных организаций.
1. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у подрядчика (генподрядчика, субподрядчика).
- Является ли наличие приходного ордера М-4 на материалы и на товары в неторговых организациях обязательным условием для возможности применения вычета по НДС?
- Можно ли накладную торг – 12 оформлять один раз в месяц при систематических поставках?
- Неотфактурованные поставки.
- Давальческие материалы.
- Форма М – 29.
- Если предприятие не является заказчиком перевозки, товарно – транспортная накладная формы 1 – Т или транспортной накладной у него могут отсутствовать.
- Прямые и косвенные расходы подрядчика для целей налогообложения.
- Бухгалтерский учет у заказчика и подрядчика. ПБУ 2/2008: объект строительства; формула расчета доходов, расходов, НЗП, финансовый резерв. Раскрытие информации по договору подряда в бухгалтерской отчетности.
- Методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль. Длительный производственный цикл. Нормы НК РФ, письма Минфина, судебная практика (в том числе о том, что способ признания выручки "по мере готовности", предусмотренный ПБУ 2/2008, аналогичен порядку признания выручки по договорам с длительным технологическим циклом, без поэтапной сдачи работ, предусмотренному ст. 271 НК РФ).
- Временные здания и сооружения.
- К вопросу о необходимости применения КС – 2.
- Можно ли генподрядчику принимать к вычету НДС на основании КС – 2 в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ Заказчику передается после выполнения всего объема работ?
- Когда признавать выручку подрядчику в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ Заказчику передается после выполнения всего объема работ?
- Когда признавать выручку от реализации – когда составлен акт КС – 2 или когда подписан акт КС – 2 заказчиком (с указанием даты подписания)?
- Имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Из какой даты исходить для исчисления НДС и налога на прибыль?
- Генподрядчик принимает работы у субподрячиков позже, чем сдает заказчику.
- Зачет полученного аванса по одному договору в счет уплаты аванса по другому договору.
- При выполнении госконтракта приобрели материалы дешевле, чем предусмотрено сметой. Надо ли возвращать деньги?
- Расчеты за электроэнергию, потребленную подрядчиками («перепредъявление», перепродажа, другие варианты).
- Списание материалов, пришедших в негодность вследствие длительного хранения, утративших свои потребительские свойства.
- Учет опалубки.
2. Применение ЕНВД в строительстве. Патент у ИП в строительстве. Отношения с самозанятыми и ИП – налоговые риски и способы их минимизации.
3. Разбираемся с нюансами
3.1. Саморегулирование в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Учет затрат на вступление в СРО.
3.2. Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ. Уплата по деятельности обособленных подразделений НДФЛ, налога на прибыль, страховых взносов. Судебная практика по штрафным санкциям.
3.3. Взаимозависимые лица в отношениях, возникающих при строительстве. Судебная практика Верховного суда по отношениям со взаимозависимыми лицами – 2019.
3.4. Расчеты векселями в строительстве. Передача векселей в счет расчетов – выбытие ценных бумаг, которое надо оценивать по правилам ст. 280 НК РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2019 N 305-ЭС19-9969).
4. Проблемные контрагенты в строительстве – судебная практика – 2019 – 2020 по статье 54.1. НК РФ.
5. «Дробление бизнеса» в строительстве – как нельзя и как можно.
6. Рассмотрение нестандартных ситуаций, ответы на вопросы, практические рекомендации
_____________________
Автор и ведущий семинара: к.э.н., магистр права, партнер ООО «Аудиторская группа «Капитал», аттестованный аудитор (аттестат нового образца), квалификация ДипИФР АССА.
