Курс "Управление объектами коммерческой недвижимости: новые требования, проблемные вопросы и пути решения"

1. Управление торговой, офисной недвижимостью в 2021 г.

• Офисная, торговая, многофункциональная недвижимость: текущее состояние рынка и перспективы. Пандемия, форс-мажор, обстоятельства непреодолимой силы и его последствия для арендных отношений; невозможность использования помещений арендатором и арендная плата; как защитить свои интересы арендодателю. Законодательные новации об арендных отношениях в 2020-21 гг.    Форс-мажор и исполнение договора аренды: на что может рассчитывать арендатор. Отменяет ли форс-мажор оплату арендной платы? Особенности управления коммерческой недвижимостью в 2021 г. Компромиссный подход в арендных отношениях в условиях экономической нестабильности.
• Сбалансированный портфель арендаторов. Принципы наполнения офисных/торговых площадей. Как организовать результативный поиск, отбор и размещение арендаторов. Критерии оценки арендатора. Как сохранить заполнение объектов в кризисной и форс-мажорной ситуации: взаимодействие с арендаторами и особенности взаимодействия с «якорным» арендатором».
• Договоры: срок действия, в каком случае лучше заключать тот или иной договор, регистрация долгосрочного договора. Разграничение ответственности арендодателя и арендатора, инструменты самозащиты прав арендодателя и их отражение в договоре аренды. Как правильно измерить и отразить арендуемую площадь в договоре аренды: методики измерения, эксплуатируемые крыши, террасы, балконы и крытые галереи в коммерческой недвижимости. Арендные каникулы: основные налоговые риски. Как правильно отразить в договоре?
• Арендная плата: структура, факторы, влияющие на размер; конкурентная арендная ставка, определение арендных ставок в офисном и торговом центре; процент от оборот арендатора в торговом центре; работа с якорными арендаторами (согласование коммерческих условий); скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки. Неуплата арендной платы: как воздействовать на арендатора. Скидка в обмен на продление договора.
• Возможности снижения затрат по объекту в кризис.
• Офисные помещения: услуги для арендаторов и посетителей. Как минимизировать потерю площадей в здании: архитектурные и оптимальные планировочные решения. Формирование качественной инфраструктуры бизнес-центра. Трансформация офисной среды: коворкинги и гибкие офисы.
• Торговая недвижимость: зонирование площадей, входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования в ТЦ/ТРЦ.     Услуги для посетителей – что учесть в первую очередь, как меняется покупательский спрос и модель потребления в цифровую эпоху, чем привлечь молодежь? Активный досуг, ресторанные дворики, точки питания, развлекательные, детские зоны в торговом центре.

2. Государственное регулирование в сфере эксплуатации объектов недвижимости. Экономические и технические аспекты.

• Актуальные изменения законодательства в сфере недвижимости. Новое в правилах кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: основные требования, актуальные дополнения в перечень документов. Требования законодательства РФ к эксплуатации зданий, сооружений, обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания.
• Экономические аспекты технической эксплуатации зданий. Финансирование и ценообразование на работы/услуги по технической эксплуатации. Определение стоимости ремонтных работ и правила составления сметной документации.
• Мониторинг технического состояния объектов недвижимости и планирование ремонтов: система планово-предупредительных ремонтов; виды ремонтов; горизонты планирования; порядок документирования ремонтов. Капитальный и текущий ремонт: основные понятия и сроки выполнения. Сложные вопросы восстановления и ремонта фундаментов и оснований, перекрытий, стен и перегородок, элементов каркаса зданий, гидроизоляции и кровли.
• Текущая эксплуатация зданий: контроль технического состояния; уборка и санитарное содержание помещений и территорий. Цели мероприятий и особенности организации работ. Контроль выполнения работ по технической эксплуатации: осмотры, инвентаризации и экспертизы.
• Цифровые решения и автоматизация процессов управления и технической эксплуатации в сфере недвижимости.
• Управление качеством работ. Своевременное выявление дефектов и несоответствий. Система контроля и мониторинга работ. Диспетчеризация.
• Хозяйственный способ: разработка технологии обслуживания элементов зданий; передача работ в производство; контроль результатов. Подрядный способ: виды договоров, порядок заключения и исполнения договоров, контроль результатов.

3. Сложные аспекты деятельности административно-хозяйственной службы предприятия.

• Специфика АХД в современных условиях: цели, задачи, сложности. Формирование бюджета административной деятельности. Классификация затрат для целей принятия управленческих решений. Планирование работ. На чем можно сэкономить в условиях ограниченных ресурсов? Оптимизация затрат.
• Работа с поставщиками и подрядчиками: как повысить качество поставляемых товаров и предоставляемых услуг. Выбор надежного поставщика. Привлечь стороннего подрядчика или выполнить работы своими силами: что выгоднее? Методики подсчета. Возможные риски в договоре с подрядчиками/поставщиками. Как рассчитать стоимость услуг с учетом инфляции. Эффективные способы снижения цен на продукцию и услуги.
• Обеспечение безопасности при эксплуатации объекта. Внутренние проверки, аудит объектов. Корпоративная безопасность: биометрические системы FindFace и аутентификация по сетчатке глаза.
• Клининг: стандарты, современные технологии, методы контроля эффективности. Работы по озеленению территории предприятия, ландшафтные работы и работы по благоустройству
• Организация и проведение дератизации, других видов санитарной обработки (с ведением санитарного паспорта объекта). Обеспечение безопасной работы в условиях сложной эпидемиологической ситуации. Новое в требованиях СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг". Правила и нормы производственной санитарии. Требования СанПин 3.1.3597-20 к организации и обустройству инфраструктуры для отдыха и здоровья на предприятии.
• Обслуживание зданий: аутсорсинг или штатные сотрудники предприятия. Управление эффективностью персонала: подготовка и аттестация технического персонала. Материальная ответственность сотрудников АХО.

4. Инженерные сети, системы, устройства и оборудование: обеспечение безаварийной и безопасной эксплуатации.

• Создание на предприятии аварийной, диспетчерской и эксплуатационных служб. Аварийно-диспетчерское обслуживание зданий: особенности организации работ.
• Взаимодействие с городскими организациями по вопросам изменений проектов электроснабжения, водоснабжения, отопления в интересах предприятия. Правила и процедуры технологического присоединения к электрическим сетям, сетям газо/водоснабжения с учетом актуальных изменений в нормативных правовых актах, практические аспекты заключения и исполнения договоров.
• Устройство внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений: водопровод и канализация, отопление, газоснабжение, вентиляция и кондиционирование. Техническая эксплуатация инженерных систем и оборудования, включая планово-предупредительные ремонты. Проверка, наладка, испытания оборудования; анализ случаев отказа оборудования, принятие мер по ликвидации отказов.
• Сезонные работы по подготовке инженерных сетей и систем к осенне-зимнему периоду и началу функционирования систем холодоснабжения в весенне-летний сезон.
• Особенности устройства инженерных систем и сетей на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах
• Безопасная эксплуатация лифтового оборудования, подъемников и эскалаторов. Требования законодательства.
• Пожарная безопасность: новое в требованиях в 2021, конструктивные решения и система ПБ.
• Система охранной сигнализации. Обеспечение антитеррористической безопасности и защиты объектов.
• Энергоэффективность: требования законодательства и практические способы снижения расходов. ФЗ № 261 «О повышении энергоэффективности зданий и безопасности инженерных систем». Энергоэффективные технологии. Организация и проведение энергетического обследования зданий и сооружений. Энергетический паспорт объекта. Статус, процедура регистрации и порядок заполнения энергетического паспорта объекта.

5. Актуальные изменения законодательства в сфере земельно-имущественных отношений.

• Новеллы земельного законодательства. Формирование и предоставление земельных участков: проблемные вопросы, судебная практика. Предоставление земельных участков на торгах и без торгов, основания для отказа в предоставлении. «Частный» сервитут в отношении публичных земельных участков. Использование земель без предоставления и сервитута. Перераспределение земель. Изменения в правовом режиме арендованного публичного участка. Сервитуты и публичные сервитуты, практика по вопросам предоставления земельных участков, в том числе находящихся в государственной и муниципальной собственности по правилам 341-ФЗ. Условия, порядок установления, правовые последствия для правообладателей. Вопросы установления публичных сервитутов в целях размещения линейных объектов, а также в отношении земельных участков для устройства пересечений железнодорожных путей. Процедурные вопросы оформления прав (выбор между арендой, разрешением на использование без предоставления и сервитутом и публичным сервитутом). Основания для отказа в предоставлении.
• Принудительное отчуждение земельных участков: основания и порядок. Ст.285 ГК РФ и ст.56.6 ЗК РФ в разъяснении эксперта. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, изъятие при ненадлежащем использовании, изъятие при неиспользовании по назначению. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения. Возмещение (компенсация убытков) за изымаемый земельный участок: сложные вопросы (обременения, разная стоимость участка и размещенного на нем объекта, упущенная выгода и пр.). Правовой режим зданий и сооружений. Взаимосвязь прав на здание и сооружение и прав на земельные участки под ними. Правовой режим жилых и нежилых. Объекты незавершенного строительства.
• Изменения законодательства в сфере кадастрового учета и регистрации прав. Комментарии к Федеральным законам от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 08.12.2020 № 404-ФЗ. Комплексные кадастровые работы за счет внебюджетных средств: Федеральный закон от 22.12.2020 № 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости: нормативное регулирование. Основания для отказа во внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. Внесение сведений о ранее учтенных лесных участках. Выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости – нововведения в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2020 № 518-ФЗ»: Изменения в законодательстве РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1. Изменения в ФЗ от 15.11.1997 № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния». Изменения в ФЗ от 06.10.2003 № 131.
• Обзор изменений, предусмотренных Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: изменение круга лиц, уполномоченных на обращение в орган регистрации прав, личный кабинет правообладателя – возможности обращения в орган регистрации прав; полномочия кадастровых инженеров на обращение в орган регистрации прав; новые особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты капитального строительства и земельные участки.