Курс "Проектное финансирование строительства: проблемные вопросы работы по 214-ФЗ, практические решения"
Правила долевого строительства изменились: с 27.06.2019 запрет на привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными 214-ФЗ распространен на нежилые помещения; возмещение участникам ДДУ выплачивается с учетом рыночной стоимости на дату возмещения; застройщик, достраивающий объект без использования счетов эскроу, уплачивает взнос в компенсационный фонд, а заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ не требуется для регистрации ДДУ, но оно по-прежнему обязательно при привлечении денежных средств участников при строительстве многоквартирного дома (ФЗ от 27.06.2019 №151-ФЗ). С 01.07.2019 года все реализуемые застройщиками проекты строительства многоквартирных домов (включая проекты, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) по которым заключались до 01.07.2019 года, за исключением проектов, соответствующих критериям, установленным ПП РФ от 22.04.2019 №480) перешли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Как застройщики работают в условиях новых ограничений для ДДУ уже начатых проектов? Какие критерии готовности проекта без использования эскроу-счетов определил Минстрой и какие «подводные камни» получения разрешения на достройку объекта по старым правилам? Как заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом? Какие документы необходимы для проведения операций по расчетному счету застройщика? Как привлекать (и какова цена привлечения) средств граждан через специальные эскроу-счета? И, наконец, как последние изменения норм Градостроительного Кодекса и регулирования в сфере недвижимости повлияли на деятельность компаний, работающих по ДДУ, - разберем на семинаре.
В программе: комментарий и рекомендаций по применению актуальных нормативно-правовых актов, регулирующих ДДУ, последних изменений в градостроительном, земельном и законодательстве в сфере недвижимости, затрагивающих деятельность компаний, работающих по ДДУ. А также: разбор ситуаций, возникающих при заключении, исполнении и прекращении ДДУ; нюансы и последствия оформления права на достройку объекта по «старым правилам»; анализ вариантов финансирования строительства (с учетом возможных рисков). Практические вопросы применения новых правил регистрационного законодательства в отношениях по ДДУ, защита прав дольщиков при банкротстве застройщика.
Семинар ориентирован на руководителей и специалистов компаний-застройщиков, привлекающих средства по ДДУ (в том числе, юридических отделов, ОКСов, планово-экономических и технических служб); специалистов по управлению недвижимостью.
______________________
- Новое в регулировании ДДУ (ФЗ от 27.06.2019 №151-ФЗ и 153-ФЗ). Статус апартаментов: установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство апартаментов и распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам многоквартирных домов. Ужесточение правил размещения информации в ЕИСЖС, на своем официальном сайте и требования к проектной декларации. Изменения видов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ: замена договоров страхования ответственности застройщика или поручительства на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства и др.
- Требованиях к застройщикам, вступившие в силу в 2018-19 гг. Требования к финансовой устойчивости; к деятельности застройщика, к органам управления и участникам; ограничения по размеру авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями; нецелевое использование средств дольщиков (субсидиарная ответственность бенефициара и застройщика по обязательствам юридического лица). Исключение плановых проверок и расширение оснований для внеплановых проверок. Последствия нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию.
- Проблемные вопросы ДДУ после 01.07.2019: как действовать? Бартер: расчеты с подрядчиками, которые за выполненные работы получают квартиры в зачет, а также бартер при приобретении земельного участка (ЗУ). ДДУ, договора переуступки, договора с рассрочкой платежа. Прекращения права залога в случае раздела ЗУ под объектом ДДУ, Привлечение альтернативных источников финансирования жилищного строительства (в т.ч. применение ипотеки при отношениях, возникающих при заключении и исполнении ДДУ, а также при сделках с жилыми помещениями)
- Достройка объектов по «старым правилам» (ФЗ от 25.12.2018 N 478-ФЗ; ПП РФ от 22.04.2019 N480; Приказ Минстроя России от 24.05.2019 N 300/пр; Письмо Минстроя России от 04.06.2019 N 20148-АА/07). Условие достройки 15%: когда возможно? Спорные моменты по объектам социальной инфраструктуры. Что будет, если компания не пройдет по критериям ПП РФ N480 и банков? Есть ли шансы достроить объекты? Подсчет показателей для соответствия критериям: какими НПА руководствоваться; несколько этапов строительства в рамках одного разрешения: как считать показатели; как считать расходы: по фактически совершенным платежам, в т.ч. авансам или по КС-2; как распределять расходы, которые можно отнести сразу на несколько объектов и др.
- Оформление документации на достройку объекта по «старым правилам» (рекомендации юристов и аудиторов): как оформление документации и использование других законных инструментов влияют на размер фактически понесенных затрат и степени готовности конструктивных элементов проекта; налоговые последствия искусственных способов завышения размера понесенных затрат
- Проблемные вопросы использования эскроу-счетов и взаимодействия с банками. Требования банка при открытии эскроу-счетов: Положение Банка России от 28.06.2017 №590-П (какие критерии определения кредитоспособности заемщика-застройщика для банков решающие); проекты с низкой маржинальностью (какие требования у банков сейчас и будут ли они меняться); минимальный объем собственных средств (региональный аспект); залоговая стоимость земельного участка (в т.ч. при нескольких этапах строительства) и квартир в строящемся доме (условия и критерии оценки банком). Несколько объектов строительства на одном земельном участке, с разными РнС.
Требования банка после открытия проектного финансирования. Процентная ставка: порядок определения, возможности для изменения. Целевое использование денежных средств по ДДУ: контроль и ограничения со стороны банков. Действия банка в ситуации существенного отклонения от плана продаж (остановка финансирования; вмешательство банка в ценообразование и маркетинговую стратегию; риски и последствия расторжения договора)
- Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика: комментарий к изменениям законодательства и актуальной судебной практики. Реестр требований участников строительства
- Ответы на вопросы участников, разбор сложных ситуаций
